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優惠券可以幫助窮人找到房屋。但是房東常常不接受他們



為什麼歧視代金券持有人是一個大問題。當Tisha Guthrie在2009年得知她收到了住房券以幫助她在巴爾的摩的房租時,她感到非常興奮。五年前,她因嚴重的健康問題而無法全職工作(她接受了腎臟和胰腺移植,而且在法律上也是盲人),因此加入了候補名單。然而,現年45歲的格斯里(Guthrie)發現,她所申請的公寓都不會接受她的代金券。她詢問了將近20棟標價範圍內的公寓的廣告。但是,每當她提到代金券時,房東都說他們不帶代金券,或者說他們沒有任何公寓。

“你開始感到失敗,”古思裡告訴我。 “您純粹是因為擁有這種形式的租金付款而受到侮辱。”她搜索了一年,然後才最終找到一位願意拿走代金券的房東。 Guthrie的經歷非常普遍。像她這樣的聯邦資助代金券(稱為住房選擇代金券)在2018年為超過220萬個家庭和500萬人提供了租金援助。這些代金券有助於使低收入者負擔得起住房:代金券持有者將其收入的30%用於租金和收入。公用事業,而政府支付其餘(最高允許的金額)。

然而,在從洛杉磯到紐約市,費城到芝加哥的主要城市中,以及在許多較小的城市中,代金券持有人經常會遇到房東,他們拒絕接受或以其他方式避免向他們出租,包括錯誤地聲稱他們擁有沒有可用的公寓。作為回應,各州和城市已經通過了稱為“收入來源法”的法律,該法律禁止房東僅僅因為他們使用代金券而歧視他們。去年,格思裡(Guthrie)加入了倡導團體,在巴爾的摩(Baltimore)推動了一項收入來源法,證明了她的經驗並撰寫了一篇專欄文章。在2019年,我市通過這樣的法律,儘管有限制,即主張反對。

同時,很明顯,這些法律還不夠。在某些地方,即使有賬簿上的收入來源法,對憑證持有人的歧視仍然很普遍。擁護者們認為,需要加大執法力度,並進一步進行調整,以使代金券的金額更符合公平市場租金。在租賃市場緊張的城市,他們正在推動增加負擔得起的住房建設。大量研究表明,住房券有助於防止無家可歸,並提高低收入家庭兒童的長期健康和經濟成果。代金券對數百萬人至關重要,但是對使用代金券的人的歧視有可能阻礙在我們當中最脆弱的人群中取得的進步。

住房券,說明聯邦政府支持憑單介紹在1974年到90年代末與第八條款,住房券由最大的低收入住房援助計劃。 2018年,有120萬個家庭使用了第8節基於項目的憑單(用於特定的房屋開發),而220萬個家庭使用了住房選擇憑單(可用於在私人市場上租公寓的“便攜式”憑單)。其他類型的租金援助支持特定的人口群體:例如,HUD-VASH計劃於1990年代初創建,旨在為無家可歸的退伍軍人提供住房補貼。許多城市和州還為自己的住房補貼計劃提供資金。

為了確定是否有資格獲得聯邦資助的優惠券,住房和城市發展部(HUD)設置了收入限制,該限制基於該地區中位數收入和公平市場租金的估算。對於住房選擇券,75%的領取者必須是“極低收入”,這意味著他們的收入不超過該地區中位數收入的30%或聯邦貧困線,以較高者為準。與其他聯邦扶貧工作(如補充營養援助計劃(SNAP,非正式地稱為食品券))不同,住房券不被視為應享權利,只有四分之一的合格家庭最終獲得了聯邦租金援助。

總統林登·約翰遜(Lyndon B.Johnson)簽署了一項法案,於1965年9月為住房和城市發展部設立新的內閣職位。當某人接受住房選擇優惠券,他們只有有限的時間(通常為60天至120天,雖然擴展有時可能)找到一個公寓,之後他們支付其收入的30%用於房租(或最大金額的50 $每月(如果他們沒有任何收入)。當地的公共住房機構負責管理代金券計劃,檢查公寓以確保其符合最低標準,並直接向房東支付租金。

多項隨機試驗表明,住房券計劃確實確實使使用它們的人受益。例如,由HUD資助的一項研究由Abt Associates的研究人員與范德比爾特大學合作進行,被稱為“家庭選擇”。研究發現,代金券使無家可歸或與其他家庭“成倍增加”的比例降低了18%,而對照組為35%。由HUD資助的另一項研究稱為“向機遇轉移”項目,該研究發現,憑單憑優惠券可為搬遷到較低貧困社區的家庭帶來重大好處,包括改善健康狀況,增加收入以及增加兒童入學率家庭在13歲之前就搬家了。

儘管憑證計劃在防止無家可歸和提高住房穩定性方面發揮了作用,但仍未能兌現其承諾。雖然最初被認為是一種幫助低收入家庭(不成比例的有色人種)進入較高機會社區的方法,但事實證明,這是例外,而不是規則。使用住房選擇券的家庭通常集中在貧困地區。例如,預算與政策優先權中心最近的一項研究發現,只有14%的帶孩子的兒童居住在貧困地區的大都市區家庭使用住房選擇券。

另一個問題是,許多憑單持有人都在努力尋找願意接受他們的房東。例如,HUD在2001年發表的一項研究發現,大約70%的代金券持有人成功租用了公寓,儘管在紐約和洛杉磯等城市,這一比例接近50%。更多最近 的研究已經發現了50相對較低的成功率到60%。雖然這可能不是唯一的原因,還有這表明房東歧視強有力的證據有助於這兩個問題。

房東歧視使用代金券的人許多代金券持有人的第一手資料說明了他們尋找公寓時面臨的障礙。在紐約市,我與五六名代金券持有人進行了交談,這些代金券持有人要么經過大量搜索就找不到公寓,要么只有經過數月(在某些情況下為幾年)的尋找才找到公寓。

四十五歲的索非亞(只要求用她的名字來識別)與兩個孩子一起住在一個庇護所。索非亞由於最近使人衰弱的健康問題和手術而無法工作,他於6月初獲得了一張城市資助的代金券。但是在查詢了她在網上找到的數十套公寓後,她說經紀人和房東一再告訴她他們沒有可用的公寓,或者以後會再找她。

索非亞再也沒有收到他們的消息。索菲亞表示,在經歷了五年的不穩定住房之後,她和她的孩子與家人或在庇護所住在一起,她希望代金券能幫助他們搬到自己的地方。但是經過幾個月的搜索,她告訴我:“打電話給所有這些經紀人和房東,這確實非常,非常困難,如此壓力很大,在我已經拖累的負擔之外,這對我來說是很大的負擔。”她不是我聽到的唯一這樣的故事。
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