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WeWork增长。不是好事。纽约市最大的办公室租户正在壮大



到目前为止,WeWork是纽约市最大的办公室租户,并且规模越来越大。陷入困境的联合办公公司WeWork仍在增长。您对一家最近不得不被纾困,并承诺削减成本并在三年内实现盈利的公司的期望与您所期望的不一样。 11月,WeWork 裁员近20%,以削减成本。

根据2019年最后一个季度的数据,WeWork 在曼哈顿最大的市场曼哈顿额外租赁了441,000平方英尺-大约六个典型WeWork办公室的规模,尽管其中包括在麦迪逊大街437号的360,000平方英尺的大规模租赁。房地产服务公司Cushman&Wakefield。截至2019年底,它在自治市镇租赁了820万平方英尺的房屋,仍然是最大的办公室租户,比摩根大通(JP Morgan Chase)租赁了近300万平方英尺。

WeWork还于12月宣布,它在一个月内在全球开设了52座建筑物的个人记录。其中一些空缺是针对在WeWork财务困境的全部范围变得清晰之前租赁的房地产。尽管就美国开始的租赁面积而言,2019年是WeWork创纪录的一年,但2020年的账簿交易量却很少。到目前为止,WeWork预计今年将增加200万平方英尺的空间,房地产信息公司Costar Group提供的数据显示,2019年为770万。联合办公公司的增长肯定正在减速。

尽管如此,在2019年底增加新地点可能会导致WeWork承担更多财务负担。但WeWork表示,这是计划的全部内容。该公司在致Recode的一份声明中说:“ WeWork及其新的执行领导层已经明确表示,我们将继续以明智和有利可图的方式在地理上增长和扩展,并将重点放在我们表现最好的市场上,包括纽约。”

十一月,马些路·克劳雷,谁被任命后执行主席创始人和前CEO亚当Neumannn被推出来,列出了六点盈利途径,包括在地理上扩大“聪明和盈利方式。”其最大的投资者后,软银跳伞去年10月,Claure告诉紧张的员工,他计划将重点放在公司办公室租赁的“核心业务”上,而不是WeWork的许多附带项目,例如学校和波浪池业务。

该信息上个月报道说,WeWork秘密地试图达成许多办公室租赁交易。由于新大楼的开业,该公司的出租率或出租地点的租金在2019年第三季度平均下降到79%,低于去年同期的84%。

Claure 曾表示,他希望该公司到2023年将获得正的自由现金流,这意味着它产生的现金超过其在租赁办公空间和运营这些业务上的支出。 2019年第三季度,WeWork的收入为9.34亿美元,亏损12.5亿美元扩张可能会使这些盈利目标变得更加困难。

CoStar的常务顾问Paul Leonard对Recode表示:“他们总是必须寻求一些战略性举措,但我不认为他们现在应该在扩大。” “他们应该专注于某些地点,也许要搬出其他地点。”商业地产公司SquareFoot的首席执行官乔纳森· 瓦瑟斯特鲁姆(Jonathan Wasserstrum)认为,承接新租约不一定对WeWork不利。

“总的来说,这是一种经济计算:您为空间支付了多少?您希望从中得到多少?变异性是什么样的?前期费用是多少?”他说。 “这是64,000美元的问题:您是在进行正确的交易还是因为需要进行交易而进行交易?”

尽管WeWork 显然拒绝拒绝新地点与成熟地点的确切盈利能力,但从现已失效的IPO档案中我们知道,截至今年夏天,其约70%的地点营业时间不足两年-WeWork指定为位置成熟的时间。近期大量涌入的职位可能使新开设的位置与成熟的位置的比例变差。

从根本上说,较新的地点比现有地点的利润较低。当WeWork进行新的租赁时,它必须花钱更新空间并将其广告宣传给租户。用租户填补空间也需要时间,这意味着该公司在此期间必须生存,而收入要少于成熟位置。

另外,伦纳德(Leonard)解释说,WeWork持有租赁的时间越长,从中赚钱的可能性就越大-因为过去租金往往便宜一些,但公司正在向客户收取当今的价格。在经济不景气的情况下,情况确实如此。

“如果他们以2019年的租金签订租约,而2019年成为市场的顶端,而我们在2020年或2021年出现衰退,并且租金下降,那么短期租户将获得便宜租金的好处。 ,”伦纳德说。同时,WeWork将有义务支付高峰租金。

尽管如此,房地产专家仍然认为,在经济衰退的情况下,对共享办公空间的需求将继续增长。这种想法是,尽管经济衰退会导致一些公司缩小规模或放弃其联合办公空间,但其他公司却将规模缩小到联合办公空间。无论如何,经济下滑将是痛苦的,并且将测试WeWork和其他合作公司的商业模式。
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